Hva er en arealplan?
En reguleringsplan er en oversikt over hva et område kan brukes til. Planen kan inneholde svar på mange spørsmål: Skal det bygges boliger, skole, fotballbane eller fritidsboliger? Hvor høye skal bygningene være, hvor bred skal veien bli og hvordan tar vi best vare på turstien, naturen og landskapet?
En reguleringsplan inneholder som regel en god del dokumenter, men felles for alle slike planer er at de skal inneholde:
• et kart
• en detaljert beskrivelse
• bestemmelser eller reglene for hva som kan bygges i området planen dekker
Hvem kan sette i gang?
Kommunen eller private aktører kan sette i gang en reguleringsplanprosess. Hvem som jobber med planen skal stå i varslingsbrevet som du mottar når noe skal skje. De som starter å lage planen kalles for forslagsstiller.
Vi ønsker innspill fra deg
Du kan komme med innspill og påvirke en reguleringsprosess to ganger før den er endelig vedtatt av de folkevalgte. To sentrale spørsmål du kan stille deg er:
• Hvordan vil planen påvirke deg og nabolaget ditt?
• Er det noen spesielle hensyn vi burde vite om?
Stegene i en reguleringsprosess, og når kan du påvirke?
En reguleringsplan tar tid. Det å lage en reguleringsplan er ofte en prosess som krever mange ressurser, og den går gjerne over flere år. I en reguleringsplanprosess så er det flere stadier hvor du kan komme med innspill til prosessen og på denne måten medvirke.
Varsel om oppstart av reguleringsplan
Hvis du blir direkte påvirket vil du få et brev fra Sør-Fron kommune eller forslagsstiller der det varsles om at noe skal skje og som kan berøre deg- enten på grunn av eiendommen din eller gjennom medlemskapet ditt i et lag eller en forening.
Ikke alle reguleringsplaner som blir varslet blir noe av. Både Sør-Fron kommune og private kan starte en reguleringsplanprosess. Hvem som jobber med planen skal stå i varslingsbrevet.
Innspillsmulighet 1: Har du innspill til området det er varslet en reguleringsplan for? Da må du sende dem inn innen fristen i varslingsbrevet. Du kan også finne informasjon om fristen og hvordan du kan sende inn innspill på vår hjemmeside.
Du vil som regel ikke motta et skriftlig svar på innspillene dine, men de vil bli vurdert og kommentert i saksframlegget når eller om planen sendes på høring.
Oppstart av reguleringsplanen
De som lager reguleringsplanen, går gjennom alle innspillene de har fått. Ved behov hentes ny informasjon inn. Det kan være informasjonsmøter eller samtaler med innbyggere eller et lag eller en forening. Denne fasen kan ta lang tid, fra én måned til flere år, og ender med at planen enten blir lagd eller ikke blir noe av i det hele tatt.
Behandling av reguleringsplanen
Når en reguleringsplan er laget, sendes den til behandling hos planavdelingen i Sør-Fron kommune. Planavdelingen legger til eventuelle innspill og kommentarer, før den sendes til politisk behandling. De folkevalgte har tre valg:
- De kan si «nei» til reguleringsplanen.
- De kan si «ja» til å legge planen ut til offentlig høring og ettersyn.
- De kan legge til eventuelle endringsforslag og så si «ja» til reguleringsplanen og legge planen ut til offentlig høring og ettersyn.
Høring og ettersyn
Innspillsmulighet 2: Sender de folkevalgte reguleringsplanen ut til offentlig høring og ettersyn, kan du komme med innspill. Da har du seks uker på deg til å komme med dine synspunkter. Les gjerne saksframlegget fra de folkevalgte som følger reguleringsplanen, før du sjekker kartet, planbeskrivelsen og planbestemmelsene som er reglene for hva som kan bygges i området.
Er du nabo i det aktuelle reguleringsområdet, får du et brev fra kommunen med informasjon om det videre arbeidet med reguleringsplanen. Planen annonseres i lokalmedia. Du finner også reguleringsplanen og alle tilhørende dokumenter på nettsidene til Sør-Fron kommune.
Reguleringsplanen vedtas av de folkevalgte
Etter at planen har vært på høring, vil saksbehandlerne endre planen der det er nødvendig. De vurderer også innspillene som har kommet inn. Til slutt sendes planen til ny politisk behandling. Det er de folkevalgte i kommunestyret i Sør-Fron som endelig vedtar reguleringsplanen.
Du kan klage
Når planen er vedtatt, vil du som kan bli berørt få et nytt brev der kommunen informerer om at reguleringsplanen er vedtatt. Hvis du mener at planen ikke har blitt riktig saksbehandlet, kan du sende inn en klage. Fristen for å sende inn en klage står i brevet du har fått eller på kommunes hjemmesider.
Når en plan er vedtatt, er det en endelig beslutning. Ønsker du å starte en byggesak, kan du gjøre det innenfor rammene som reguleringsplanen beskriver.
Hva må en arealplan alltid inneholde?
Plan og bygningsloven sier at den som skal lage en reguleringsplan (forslagstiller) må være fagkyndig. Dersom du har en eiendom der det er behov for regulering før du kan utvikle den noe videre, må dette skje gjennom en profesjonell forslagstiller. Det er de fagkyndige som lager dokumentene og gjør analysene som tilsammen utgjør arealplanen.
Forslagsstiller finner krav for planarbeidet i kommunens planpakke.
Plankartet
Plankartet viser hvor de ulike formålene skal ligge. Eksempler på formål er boliger, fritidsboliger, veier, landbruksområder, næring osv. De ulike fargene i et plankart vil representere de ulike formålene. Har du mottatt en pdf-fil eller papir utgave av et plankart så vil det alltid vær en tegnforklaring på kartet som forteller deg hva de ulike formålene betyr.
På arealplaner.no kan du se alle gjeldene plankart.
Planbestemmelser
Planbestemmelsene er arealplanenes lover og regler. En arealplan er rettslig bindende for arealbruken i området, dette betyr at den må følges. Bestemmelsene definere hvordan områdene kan brukes, hva som kan bygges, hva som skal bevares osv. Ofte vil bestemmelsene også inneholde regler om hva som må være på plass før man får lov til å bygge, rekkefølgebestemmelser. Dette kan for eksempel være en mer detaljert plan eller bygging av en vei, vann og avløp eller annet.
Hvis du skal bygge noe på en eiendom, eventuelt dele en eiendom, vil altså arealplanen gi deg svar på hva som kan tillates og ikke.
Planbeskrivelsen
Planbeskrivelsen skal beskrive planens formål, hovedinnhold og hva slags virkninger planen har. Det vil si hva slags påvirkning planen har på forhold i kommunen og rundt planområde. Planen skal også beskrive hvordan den forholder seg til andre planer som gjelder for område som for eksempel kommuneplanen, en kommunedelplan eller en områdeplan.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Risiko- og sårbarhetsanalysen, ofte forkortet til ROS-analyse, kartlegger sannsynligheten og konsekvensen av uønskede hendelser, som for eksempel strømbrudd, flom, overvannsproblematikk, prioriterer risikoområder og planlegger tiltak for å forhindre dem eller redusere konsekvensen av dem. Planbestemmelsene skal sikre at nødvendige tiltak i for å redusere risiko som framkommer i ROS-analysen blir gjennomført.
Hvilke typer arealplaner har vi?
Det finnes flere typer av arealplaner
Kommuneplan
Kommuneplan er kommunens overordnede styringsdokument og gir rammer for utvikling av kommunesamfunnet og forvaltningen av arealressursene. Kommunal planlegging skal ivareta både kommunale, regionale og nasjonale mål, interesser og oppgaver. Kommuneplanen består av en samfunnsdel og en arealdel.
Arealdelen består av et kart med bestemmelser for bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i hele kommunen. Kommuneplanens arealdel er rettslig bindende for alle tiltak og arbeid som omfattes av plan- og bygningsloven.
Her kan du lese mer om kommuneplanen
Kommunedelplan
En kommunedelplan er - som en kommuneplan - en overordnet plan, men på et noe mer detaljert nivå. En kommunedelplan kan for eksempel være en mer detaljert utdyping for et geografisk område eller et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser.
Reguleringsplan
En reguleringsplan er en mer detaljert arealplan. Reguleringsplanen angir bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder i en kommune. En reguleringsplan er også i mange tilfeller et nødvendig rettsgrunnlag for å kunne gjennomføre tiltak og utbygging.
Det kan utformes to typer reguleringsplaner:
- Områderegulering benyttes der det er behov for en større område avklaring av arealbruken. Områderegulering lages som oftest av kommunen.
- Detaljregulering er planen for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak.
Bebyggelsesplan (del av regulering)
Bebyggelsesplan er utgått som plantype for nye arealplaner, men kommunen kan ha flere bebyggelsesplaner som fortsatt gjelder.